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Bénéficiaires :
Les propriétaires de logements neufs acquis depuis le
1er janvier 1999 et affectés à la résidence principale
du locataire peuvent bénéficier d'un amortissement de
leur investissement. Ce dispositif, baptisé dans la pratique
dispositif " Besson " s'adresse aux personnes
physiques qui réalisent des investissements locatifs directement
ou par l'intermédiaire de sociétés non soumises à l'impôt
sur les sociétés et qui s'engagent à respecter certaines
obligations.
Peuvent par exemple ouvrir droit au bénéfice de ce régime
les investissements suivants :
- acquisition
de logements neufs ou en l'état futur d'achèvement (par
logements neufs il faut entendre : ceux qui n'ont jamais
été ni habités ni utilisés avant leur acquisition. Par
exception, l'administration admet que les logements témoins
peuvent bénéficier du régime).
- construction
par le contribuable de logements dont la déclaration d'ouverture
de chantier est intervenue depuis le 1er janvier 1999.
En cas de réalisation de l'investissement en indivision,
chaque co-indivisaire peut bénéficier du dispositif à
hauteur de sa quote-part. Le régime n'est cependant pas
applicable aux titulaires de droits démembrés (nu-propriétaire,
usufruitier) sauf, sous conditions, lorsque le démembrement
résulte du décès de l'un des époux acquéreurs.
Depuis le 3 avril 2003 (date d'effet de l'amendement de
Robien) le dispositif Besson a subi un certain nombre
d'aménagements applicables aux logements acquis depuis
cette date et placés sous le régime du dispositif déjà
dénommé de Robien :
- le plafond
de ressources des locataires en vigueur dans le dispositif
" Besson " est supprimé.
- Les plafonds
de loyers ont été revus à la hausse pour être fixés à
environ 90% du loyer du marché libre des logements neufs.
Consultez
le texte de la loi Besson
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Engagement des investisseurs :
Le propriétaire du logement doit prendre l'engagement
de le donner en location nue à titre d'habitation principale
à une personne autre qu'un membre de son foyer fiscal
pendant une durée de neuf ans. Cette durée est appréciée
de date à date à compter de celle de la prise d'effet
du bail.
La location doit être effective et continue et prendre
effet dans les douze mois de l'acquisition ou de l'achèvement
de la construction ou des travaux.
Lorsque l'immeuble est la propriété d'une société non
soumise à l'impôt sur les sociétés, le bénéfice du régime
est subordonné à un engagement de la location de la société
(de neuf ans) et à un engagement de conservation des titres
de la société par l'associé jusqu'à l'expiration de la
période couverte par l'engagement de location.
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le texte de la loi Besson
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Location à un enfant ou à un ascendant :
Pour les investissements réalisés à compter du 9 octobre
2002, (dispositions reprises dans le cadre de l'amendement
de Robien), le titulaire du bail peut-être un ascendant
ou un descendant du propriétaire ou encore un ascendant
ou un descendant de l'un des membres de son foyer fiscal.
En revanche, la location à un membre du foyer fiscal du
propriétaire demeure incompatible avec le régime d'amortissement
y compris lorsqu'il s'agit d'un ascendant ou d'un descendant
du propriétaire.
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Les plafonds à respecter :
Pour bénéficier du nouveau dispositif de Robien, le bailleur
doit s'engager à ce que le montant des loyers ne soit
pas supérieur à des plafonds fixés par décret.
Pour les baux conclus depuis le 3 avril 2003 :
Plafonds mensuels de loyer par m2 charges non comprises
:
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Zones géographiques
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Montants
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Zone
A :
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18 €
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->
Agglomération parisienne
->
Côte d'Azur
->
Genevois français
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Zone
B
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12,5 €
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->
Agglomération de plus de 50 000 habitants
->
Certaines communes de l'agglomération parisienne
et en zones littorales ou frontalières
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Zone
C
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9 €
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->
Reste du territoire
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Les avantages fiscaux :
Le régime permet de déduire des revenus fonciers l'amortissement
du logement acquis ou construit. Les éventuels déficits
fonciers sont alors imputables au revenu global dans les
conditions de droit commun. La base de calcul de l'amortissement
est constituée par le prix d'acquisition du logement majoré
des frais accessoires : honoraires du notaire, commissions,
droits de timbre, droits de mutation et/ou TVA.
Le taux de l'amortissement est de 8 % les cinq premières
années puis de 2.5 % les quatre années suivantes. A l'issue
de cette période, le propriétaire peut, pendant au maximum
six années supplémentaires, continuer à bénéficier d'une
déduction de l'amortissement à 2.5 %.
Le point de départ de la période d'amortissement est fixé
au premier jour du mois de l'achèvement de l'immeuble
ou de son acquisition si elle est postérieure. En cas
d'acquisition ou d'achèvement en cours d'année, la première
année doit être réduite prorata-temporis.
Le taux de la déduction forfaitaire pratiquée sur les
revenus fonciers procurés par l'immeuble est temporairement
ramené à 6 % (au lieu de 14 %) pendant le période d'amortissement.
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Obligations déclaratives :
L'engagement de location doit être joint à la déclaration
de revenus de la première année d'application du régime
accompagné de certains justificatifs (avis d'imposition
du locataire, déclaration d'achèvement de travaux…)
et d'un tableau fournissant les éléments de calcul de
l'amortissement déduit.
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Remise en cause de l'amortissement :
Le non respect de l'une des conditions d'application du
régime entraîne la remise en cause de l'avantage fiscal.
Les cas de remise en cause sont les suivants :
-
Non respect de l'engagement de location du logement à
usage d'habitation principale pendant neuf ans dans les
conditions légales (dépassement du plafond de loyer…)
-
Cession du logement ou des parts au cours de la période
de neuf ans.
-
Inscription du logement ou des parts à l'actif d'une entreprise.
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le texte de la loi Besson
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